土地流转之出租

2针对河北省衡水市武邑县清凉店镇史屯村最近开展土地流转动员的情况,我专门查了一下资料,在土地承包法中对土地流转做出了规定,而目前由土地所有组织之外的主体作为流转对象的,简单的说就是流转给村里以外的人的,属于出租一类。

同时,该法明确了土地承包合同所规定的土地出租,并不包含自留地和包干地,后两种属于村集体内部安排的,并未获得土地承包经营权证,在流转时需要慎重处理。

我认为土地流转的谈判事宜应当按照以下流程:

1. 搞清楚是谁来租用,让对方提供营业执照等材料;

2. 搞清楚对方的合同,虽然说国家规定由省政府提供格式合同,但到目前为止我还没找到,所以要谈判至少要有个合同,由对方提供也没有问题,但决不能将问题简化为每年给多少斤粮食;

3. 确定谈判小组,由村委会出面或自行组织谈判小组,无论哪个应该开全体会议投票授权;

4. 谈判小组与承租方商谈条款时应该尽量保存现场录音录像等材料,并编写备忘录;

5. 谈判形成的合同条件提交全体成员大会投票通过,三次不通过则有必要重组谈判小组;

6. 合同的几个方面政府规定的很清楚,参见:《农村土地承包经营权流转管理办法》:

第四章流转合同
第二十一条承包方流转农村土地承包经营权,应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。
农村土地承包经营权流转合同一式四份,流转双方各执一份,发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的,可以不签订书面合同。
第二十二条承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的,流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。
第二十三条农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容:
(一)双方当事人的姓名、住所;
(二)流转土地的四至、坐落、面积、质量等级;
(三)流转的期限和起止日期;
(四)流转方式;
(五)流转土地的用途;
(六)双方当事人的权利和义务;
(七)流转价款及支付方式;
(八)流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;
(九)违约责任。
农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
第二十四条农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。
乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

以上各项尤其应该关注土地质量等级、土地用途、价款及支付方式、到期后处理、违约责任。

对土地质量等级应该专门检测并公证,将其作为合同附件,出租期间,出租方有权发起土地质量评估,如果超过合同约定的浮动范围则有权要求无条件终止合同,并要求承租方承担恢复土地质量的费用;

对土地用途应该明确种植范围和种植方式,不在合同列举之内的,承租方必须与出租方签订补充协议之后方可实施,并且明确承租方没有转租权;

对价款和支付方式一般有两种,以现金定价的,三年以上应该设定阶梯定价或浮动率,以实物折算定价的,应该明确定价依据,也不建议单纯参照国家保护收购价,超过五年的变化可能很大,设定一定的浮动率的好处是超过该限度时须重新商定价款来延续合同,支付方式建议以三年为周期,一次交三年,合同超过十年的,一次交清合同规定所有租金,交付时间应该在下一个耕种季前,否则损失由承租方承担,2014年小麦最低收购价是由多个部门联合发文规定的,链接看这里http://www.chinagrain.gov.cn/n16/n1077/n447016/5091086.html,但这也表明这是一项临时政策,每年发布的时间也不一定有法律规定,应该注意该政策在小麦收成之后仍未发布的替代方案,比如以前一年的折算价格支付租金,并设定一定的上浮率;

对合同到期后的处理,承租方必须交纳一定的押金,建议以一年租金为度,但恢复土地耕种功能和质量等级的责任不限于该金额;

违约责任应该对双方违约都做出明确规定,如因自然灾害使土地丧失耕种条件的,以及由于政府对土地使用性质作出更改的,当季损失由承租方承担,当季补偿由承租方享有,双方可终止合同,出租方提出取消合同的有权力要求。

另外对于土地四至,应该提前由土地管理部门鉴证作出精确绘制,除以地貌特征作出界定外,应该引用经纬度坐标精确标定,界内土地也应精确丈量,确定各出租方土地的绝对边界,该费用由承租方承担。

已目前我搜集到的合同示范文本来看,山东省的最为详细,地址如下:http://www.sdny.gov.cn/art/2009/8/11/art_50_206071.html

About

Leave Comment